Prodej nemovitosti krok za krokem

Fáze 1 · Ocenění a rozhodnutí, týden nula

Projdeme nemovitost, podíváme se na list vlastnictví a na to, co se v okolí skutečně prodalo. Z toho vznikne rozpětí ceny a odhad, jak dlouho bude prodej trvat. V téhle fázi se také rozhodne, jestli jdeme do veřejné inzerce, nebo do diskrétní nabídky mimo portály. U bytů v domech, kde se majitelé znají, bývá druhá varianta rychlejší.

Fáze 2 · Příprava, jeden až tři týdny

Vyklizení, drobné opravy, doladění interiéru, focení, video a půdorys. Souběžně se dávají dohromady dokumenty: prohlášení vlastníka, průkaz energetické náročnosti, poslední vyúčtování, informace o fondu oprav. Nejčastější zdržení téhle fáze je energetický průkaz, protože se objednává na poslední chvíli.

Fáze 3 · Uvedení na trh, den nula až deset

Nabídka jde ven najednou, na všechny kanály v jeden okamžik. Prvních deset dní je nejsilnějších a prohlídky se v nich koncentrují záměrně. Cílem není odbavit co nejvíc lidí, ale mít v jeden okamžik na stole víc než jednoho vážného zájemce.

Fáze 4 · Prohlídky a výběr kupujícího

Prohlídky vedu osobně. U každého zájemce se ptám na tři věci: jak to má s financováním, kdy potřebuje nastěhovat a jestli prodává něco vlastního. Odpovědi rozhodují víc než nabídnutá částka. Nejvyšší nabídka s podmínkou prodeje jiného bytu je slabší než o něco nižší nabídka s předschválenou hypotékou.

Fáze 5 · Rezervace, jeden týden

Rezervační smlouva a rezervační záloha. Nemovitost se stahuje z nabídky. V téhle smlouvě se už fixuje kupní cena, termín podpisu kupní smlouvy, způsob financování a datum předání. Kdo si tyhle čtyři body nechá na později, vyjednává je pak z horší pozice.

Fáze 6 · Kupní smlouva a úschova, dva až čtyři týdny

Advokát připraví kupní smlouvu a smlouvu o úschově. Kupní cena, případně její část z hypotéky, se skládá do úschovy. Pokud na nemovitosti vázne zástava, řeší se tady rozdělení peněz mezi banku a prodávajícího.

Fáze 7 · Katastr, tři až šest týdnů

Podá se návrh na vklad. Katastrální úřad má dvacetidenní ochrannou lhůtu, během které nemůže zapsat, a teprve po ní řízení dokončí. Reálná doba se liší podle vytížení pracoviště. Tohle je nejdelší část procesu a nejde ji urychlit.

Fáze 8 · Předání a doplacení

Po zápisu se sepíše předávací protokol s odečty všech měřidel, předají se klíče a schovatel uvolní peníze prodávajícímu. Následuje přepis energií, vody, plynu a nahlášení změny vlastníka SVJ nebo bytovému družstvu.

Kolik to celé trvá

U připravené nemovitosti s jasným právním stavem počítejte zhruba tři měsíce od prvního telefonátu po peníze na účtu. Půlka téhle doby je katastr a banka, tedy věci, které nikdo neurychlí. Druhá půlka je příprava a prodej, a to je přesně ta část, kde se rozhoduje o výsledné ceně.

Co dělám já a co zůstává na vás

Na vás zůstává rozhodnutí o ceně, podpis a předání klíčů. Zbytek, tedy příprava, obrazový obsah, inzerce, prohlídky, vyjednávání, koordinace advokáta, banky a úschovy, přepis médií i pomoc s tím, co přijde po stěhování, jde přese mne.