Jak prodat byt v Praze za nejlepší cenu

Nejdražší chyba je špatná úvodní cena

Byt má na trhu jednu šanci vypadat jako novinka. Prvních zhruba deset dní po zveřejnění se na něj dívají všichni, kdo v dané lokalitě aktivně hledají, protože mají uložené hlídací psy a chodí jim upozornění. Když je cena nastavená o patnáct procent výš, než trh unese, tihle lidé nabídku minou a už se k ní nevrátí. Pak přijde měsíc ticha, po něm první zlevnění, po dalších dvou měsících druhé, a v tu chvíli už se kupující neptá, proč je byt hezký, ale co s ním je.

Prodej za nejlepší cenu proto nezačíná vyjednáváním. Začíná tím, že si sednete nad reálné prodejní ceny, ne nad ceny inzerované. Rozdíl mezi nimi je v Praze podstatný a je to jediné číslo, které něco znamená. Inzerovaná cena je přání, kupní cena je fakt.

Co s cenou skutečně hýbe

• Patro a výtah. Čtvrté patro bez výtahu je jiná nemovitost než čtvrté patro s výtahem, i když má stejnou podlahovou plochu.
• Orientace a světlo. Byt na sever se prodává déle a nejde to obejít fotkami, jen upřímným popisem.
• Stav jádra a rozvodů. Kupující si u starší bytové jednotky připočítává rezervu, a připočítává si ji vždycky vyšší, než by rekonstrukce reálně stála.
• Právní čistota. Zástava, exekuce na sousedním podílu, nedořešené věcné břemeno · každá poznámka na listu vlastnictví je sleva, dokud ji někdo nevysvětlí.
• Dům, ne jen byt. Stav fasády, výše fondu oprav a to, jestli má SVJ schválený úvěr, umí s cenou hnout stejně jako sama dispozice.

Příprava je levnější než sleva

Home staging má u nás pořád nálepku kosmetiky. Ve skutečnosti jde o odstranění překážek v hlavě kupujícího. Přeplněná knihovna, dětské kresby na ledničce a koberec, který nesedí k podlaze, nejsou vada bytu. Jsou to informace o cizím životě a kupující se do nich nedokáže nastěhovat. Vyklizený, doladěný a nasvícený byt se dívá stejně velkoryse jako showroom developera, a přesně s tím ho člověk porovnává.

Praktické minimum, které dává smysl u každého bytu: vyklidit povrchy, sjednotit textil, opravit to, co při prohlídce vrže nebo netěsní, a vyměnit žárovky za jednu teplotu. Teprve pak fotograf. Fotit před přípravou znamená zaplatit fotografa dvakrát.

Fotky rozhodují dřív, než kdokoli zavolá

Kupující se rozhoduje palcem. Projede dvacet nabídek za tři minuty a zastaví ho jedna fotka. Ta první musí ukázat nejsilnější věc, kterou byt má, ať už je to výhled, světlo, nebo výška stropů. Ne chodbu, ne koupelnu, ne půdorys. Dobrá sada má osmnáct až pětadvacet snímků, jde po místnostech v pořadí, v jakém se bytem prochází, a končí okolím.

Video není náhrada fotek, je to filtr. Kdo dokouká minutovou prohlídku, přijde na tu skutečnou připravený a s vážným zájmem. Tím se u kvalitní nabídky snižuje počet prohlídek a zvyšuje jejich kvalita, což je pro majitele, který v bytě ještě bydlí, hodně praktický rozdíl.

Prohlídky vede jeden člověk

Prohlídku by měl vést ten, kdo nemovitost zná do detailu a kdo bude vyjednávat. Když ji převezme kolega, každá druhá odpověď je „zjistím a ozvu se" a s ní odchází i tempo. Ptát se budou na stejných pět věcí: kdy byla rekonstrukce, kolik jsou měsíční platby, jak je to s parkováním, co říká fond oprav a proč se prodává. Na tyhle otázky se odpovídá čísly, ne dojmy.

Vyjednávání se vyhrává předem

Nejlepší cenu nedostanete tím, že první nabídku odmítnete. Dostanete ji tím, že v jeden okamžik máte na stole dva vážné zájemce. To se nestane náhodou · vzniká to tím, že se nabídka na trh pustí připravená a všechny prohlídky se odbaví během jednoho krátkého okna, ne rozprostřené přes šest týdnů.

Poslední věc, o které se nemluví: nejvyšší nabídka není vždycky nejlepší. Kupující s hotovostí nebo s předschválenou hypotékou je jistota, kupující s podmínkou prodeje vlastní nemovitosti je opce. Rozdíl mezi nimi bývá větší než sto tisíc na ceně.