Prodej nemovitosti zatížené hypotékou

Prodat se dá, i když je hypotéka nesplacená

Nemovitost se zástavním právem banky se prodává běžně. Jediné, co se mění, je způsob, jakým se skládají peníze: část kupní ceny jde na doplacení úvěru přímo bance a teprve zbytek prodávajícímu. Celé to drží úschova, ať už notářská, advokátní, nebo bankovní. Kupující tak nikdy neplatí do prostoru a prodávající nikdy nemusí doplácet z vlastního.

Pořadí kroků, které funguje

• Vyžádejte si od banky vyčíslení dlužné částky ke konkrétnímu datu a podmínky předčasného splacení. Bez tohoto papíru se nedá napsat kupní smlouva.
• Zjistěte, kolik zaplatíte za předčasné splacení. U smluv uzavřených nebo nově fixovaných od 1. září 2024 může banka podle zákona o spotřebitelském úvěru účtovat nejvýš 0,25 % z předčasně splacené jistiny za každý započatý rok zbývající do konce fixace, celkem nejvýš 1 %. U starších smluv se platí jen účelně vynaložené náklady. Čtvrtinu jistiny lze každý rok splatit bez poplatku a bez poplatku se splácí i v zákonem vyjmenovaných životních situacích.
• Do rezervační i kupní smlouvy se od začátku napíše rozdělení kupní ceny mezi banku a prodávajícího.
• Kupní cena jde do úschovy. Schovatel pošle první část bance na úhradu úvěru, banka vydá kvitanci a souhlas s výmazem zástavy.
• Podá se návrh na vklad vlastnického práva společně s návrhem na výmaz zástavního práva.
• Po vkladu schovatel uvolní zbytek kupní ceny prodávajícímu.

Když je hypotéka vyšší než kupní cena

Stává se to u nemovitostí koupených na vrcholu trhu s malou akontací. Řešení existuje, ale musí se domluvit s bankou předem: rozdíl doplácí prodávající při podpisu, nebo se převede na jiný úvěr. Co nefunguje, je jít do prodeje s nadějí, že se to nějak vyřeší při podpisu. V ten okamžik už na to není čas ani prostor.

Převzetí hypotéky kupujícím

Někdy je výhodnější, aby kupující převzal stávající úvěr, typicky když je na něm nízká sazba z fixace uzavřené v příznivější době. Banka to musí schválit a posuzuje kupujícího stejně jako nového žadatele. Je to cesta, která umí ušetřit statisíce, ale trvá déle a nedá se na ni spoléhat bez písemného souhlasu banky.

Daň z příjmu ve zkratce

Prodej nemovitosti může být od daně z příjmu fyzických osob osvobozený. Rozhoduje časový test podle § 4 zákona o daních z příjmů: u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 je to pět let, u nabytých od 1. ledna 2021 deset let. Osvobozeno je také bydlení, ve kterém měl prodávající bydliště bezprostředně před prodejem alespoň dva roky. A pokud test nesplníte, lze osvobození uplatnit i tehdy, když prostředky použijete na vlastní bytovou potřebu podle § 4b zákona. Podmínkou je oznámení správci daně nejpozději do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste peníze získali. Když se to zmešká, osvobození propadá a doplnit ho zpětně nejde.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. s účinností od 26. září 2020 a kupující ji dnes už neplatí. Konkrétní daňovou situaci vždy nechte potvrdit daňovým poradcem, tenhle odstavec je orientace, ne poradenství.

Co po vás bude chtít kupující

Vážný kupující se na zástavu zeptá hned. Když mu na místě ukážete vyčíslení od banky a řeknete, jak bude vypadat úschova, přestane to být riziko a stane se to administrativou. To je celý rozdíl mezi nabídkou, ze které kupující odejde, a nabídkou, u které si sedne ke stolu.